Propriétaire bailleur ? Faites le maximum de travaux jusqu'à la fin de l'année !

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Si vous percevez des revenus fonciers, l'année blanche peut s'avérer être une aubaine pour vous. A condition de réaliser des travaux d'amélioration et d'entretien importants avant la Saint-Sylvestre.

Objectif, engendrer un déficit foncier élevé. Habituellement, le principe est le suivant : lorque les dépenses dépassent les revenus locatifs, l'excédent est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Le surplus, s'il y en a, est ensuite reportable pendant dix ans (et imputable seulement sur les revenus locatifs). Mais avec l'année blanche, les règles changent.

Pour être gagnant, vos dépenses de travaux 2018 doivent être supérieures à un certain montant. Lequel ? Pour le calculer, utilisez la formule suivante :

[(revenus fonciers + 10 700 €) x 2]

Exemple : un propriétaire bailleur réalise pour 100 000 € de travaux en 2018 et encaisse 20 000 € de loyers cette même année. Il est gagnant car ses dépenses excèdent le résultat de la formule, soit ici 61 400 € [(20 000 + 10 700) x 2). 

Vous êtes concerné ? Plus vous dépassez votre seuil, plus vous êtes gagnant. Certes, vous n'aurez pas de gain fiscal en 2018 en raison de l'année blanche. Mais en 2019, 50 % des dépenses 2018 seront comptabilisées, puis votre déficit foncier sera reportable durant les dix années suivantes. Votre gain final dépend de votre taux marginal d'imposition.

Inversement, vous prévoyez des travaux en fin d'année 2018, mais vos dépenses resteront inférieures au seuil ? Mieux vaut reporter vos travaux en… 2020 (à condition d'avoir la possibilité d'attendre) pour qu'ils soient à nouveau déductibles à 100 %. En effet, seuls les travaux d'urgence ou imposés par un syndic en 2019 seront déductibles à 100 % en 2019. Pourquoi faire simple ?


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Auteur : Priscilla Reig
Priscilla Reig est journaliste, spécialisée en droit. Après avoir travaillé en radio et télé (à Radio France ou TVA Nouvelles au Canada), ainsi qu'en presse écrite (La Provence, L’Union), elle est aujourd’hui rédactrice en chef adjointe au sein des Editions Jean de Portal.

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